台灣「現金王」葉國一 房地產抵押設定一六二億/看壞後市?求售多筆土地

【文/梁任瑋】

前言

手握兩百億元現金的「現金王」英業達會長葉國一,近幾個月在市場求售不動產與物業,根據本刊調查,他投資的不動產,向銀行質押設定金額高達一六二億元,高額數字令人震驚。


元月初,不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊,記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價,其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的,據了解,賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。


這幾年葉國一陸續投入約兩百億元,掌握土地面積逾五萬坪,儼然成為新地產大戶,前年葉國一曾說,「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」這句話言猶在耳,如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產,引起外界側目。


除了在市場求售房地產外,手握兩百億元現金的葉國一,真正投入房地產的現金並不多,本刊調查,他投資的不動產向銀行抵押設定一六二.○五億元,實際貸款金額約一三五億元,高額的數字令人咋舌。


進軍房地產 慣從複雜不良債權下手


攤開葉國一的房地產質押設定狀況,大致分為兩種類型,第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子,例如,華國飯店與大板根,除了公司本身向銀行聯貸,葉國一本身也是該公司的債權人,例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。


第二種是,葉國一直接買斷土地的案子,包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等,主要是用他個人名義、投資公司摩天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元,僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段,待完工後按銷售狀況回收資金。


事實上,葉國一大舉進軍房地產,是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊,可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手,例如高雄亞太財經廣場,原本是宏總集團總部,他在法院拍賣過程中,以債權承接標的物,將債權順利轉換為物權,儘管過程冗長,但可以低價取得物美價廉物件。


除亞太財經廣場外,葉國一持有的台南開元段土地,手法如出一轍,先投入約六.三億元買下不良債權,再透過拍賣程序,以十.四四億元拍定價,成為該地所有權人。此外,葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權,此塊基地打算推出大型別墅案,規模上看一五○億元,可望為他創造不錯的獲利。


葉國一像獵豹瞄準物件,耐心等候時機出手;但計畫趕不上變化,台灣房市景氣反轉,不少建商看壞後市,熟悉葉國一的朋友也說,「最近葉董心情不太好,除了英業達的事要煩心,尤其去年政府打房後,讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯,也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高,因此,只要有人出好價錢,不排除將手上幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」


其實,去年下半年奢侈稅上路後,從葉國一的投資動作即略見端倪,他曾公開表示,「今年只進了一筆土地」、「將放慢房地產投資腳步」,但葉國一沒有說出口的是,如果有好價錢,不排除處分他名下的房地產。根據了解,葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店大台北華城土地這三個物件。


奢侈稅上路 三物件列為處分目標


○八年,葉國一把英業達交棒專業經理人後,認為「有土斯有財」的他,就加碼布局房地產。


○三年,他在英業達股東會後,提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝,當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地,重劃後分回六八六坪精華用地,換算每坪成本約一一六萬元,以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看,雖然未處分,但葉國一的潛在獲利可觀。


○四年,葉國一砸下二十四億元,接手華國飯店,當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機,目前,華國飯店除了向國泰世華借十九.二億元,也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元,這個數字大約是葉國一買下華國債權的金額,惟葉國一本來就無實際經營華國飯店,因此想處分獲利了結。


「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元,每坪地價六八八萬元,但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露,沒有出價五十億元以上,應該不會成交。


葉國一另一個想處分的標的,是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍,葉國一先買下入口兩千坪土地,並出面向銀行擔保,才讓大板根免於拍賣命運。


據了解,葉國一想賣大板根,主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關...【全文請見今周刊790期


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