買好房也要省房貸

買房子除了要勤做功課、多收集一些資訊,當你跟銀行申請貸款時,更要不怕麻煩的跟銀行面對面協商,才能為自己的房貸爭取到最優條件。畢竟,銀行只怕呆帳上門,不怕龜毛客人,所以我都會奉勸大家要親自跑多幾家銀行,盡所有的努力去談判,只要能夠爭取到最划算的利率,少零點幾趴都可以,別怕不好意思跟銀行打交道,要到就是你的。 申請房貸有撇步 為了申請到條件最好的房貸利率,要隨時觀察市場行情與銀行利率狀況,不要把錢白白浪費。決定買房後,我和王醫師就持續了解房貸的相關資訊,只要問到更好的條件一定會試算一番,即便沒有因此轉貸,但也更能掌握市場資訊。 有一次,我聽到有人居然覺得○.八六%和○.八%的利率沒太大差別,我簡直不敢相信!天哪,當然差很大,別小看只是零點零幾趴,每個月雖只差一點點,一年累積下來,也是要上萬元,而且貸款金額愈高,差別愈大。 其實申請房貸協商有些方法可循: 第一,如果你是軍公教人員或傳統三師階級(如律師、醫師、會計師),屬於穩定收入或高收入者,應該要很直接去跟銀行要更低的利率。甚至有些新興領域的專業「師」字輩,或在某些大企業服務的員工,也別受限於銀行給的利率,要大膽說出自己的還款能力與經濟穩定度,要求銀行給你更多好康。 第二,薪資撥入帳戶的往來銀行也可跟它談更低的利率和條件。假設你的薪資是由公司撥款到某間銀行,由於那間銀行擁有你每個月定期入帳的資料,可以掌握你至少有哪些現金流入,所以對你的還款能力信心比較高,當然也有空間給你更低的利率。 第三,請銀行界的親友幫你談條件。一般人的親戚朋友中,多多少少有從事金融業、甚至就在銀行服務的人,如果有房貸需求,不妨告訴對方自己目前問到的房貸利率為何,看可否情商以他的權限或能力幫你爭取到更低的利率,搞不好就能得到你要的利率。只要願意開口,就會有省錢的機會!
轉不轉貸有原則 申請房貸的手續結束後,並不是每個月乖乖繳房貸就沒事,別忘了還清前,不要放棄任何更有利的選擇。我們新婚時所買的兩間房子,是跟建商配合的銀行貸款,由於我們買屋的時機,房地產市場十分熱絡,房貸利率趨勢走低,因此銀行提供給我們浮動利率的條件對我們比較有利。 然而,隨著房市開始出現變化,利率開始往上走,這時剛好另一家銀行提供固定利率的活動,詢問我們是否願意轉貸,經過一番計算之後,我們認為平均每月可省下五百多元,就轉貸到另一間銀行了。雖然第一間銀行當初給我們的條件很不錯,但是如果我們一直和那間銀行「生死相許」,以現在的利率來看,可是會吃虧的! 不過,申請轉貸的時候,有些看似優惠的方案卻藏著計算上的死角,例如轉換的過程中有些手續費、鑑價費、代書費等,加起來恐怕還要四、五萬元,整個攤提下來,其實每個月要繳的房貸並沒有比較少,甚至不小心就可能被騙,多繳了一些錢,所以要把這些細節都問清楚再轉貸。 還有,不論申貸或轉貸,都要注意各類型房貸的型態,有的是一價到底、利率遞減、階段式房貸等,條件都不同,雖然看起來有點複雜,但也別被嚇到,可以請銀行幫你算哪種方案最適合自己的情況。 有些房貸的條件是要求你至少貸三年,因為銀行給你第一年的低利率,可能是賠錢做你的業務,所以要求你要繼續綁幾年,才能達到互惠的基本條件。所以貸款前要想清楚,若是這三年都不能轉換貸款銀行,是否對自己有利? 由於王醫師正處於創業階段,偶爾需要資金調度,所以家中很少有太多閒置現金,不是趕緊還房屋貸款,就是投資診所的最新儀器,滿足客人的需求。在我們的努力下,三間房子已經剩下一間的房貸尚未還清,我本來想一口氣咬著牙,趕快把債務還清,但是王醫師卻認為現在應該先暫緩拚命還房貸,因為房貸可以抵稅,先欠著銀行一定比例的錢,可能對整個家計會比較划算。 因為根據稅法規定,跟銀行貸款購屋自住所負擔的利息最高有三十萬元的扣除額,可在申報所得稅時列舉扣除。因此如果當年度的房貸利息可能超過三十萬元,我們就會趕快先還本利,把房貸利息的年度支出先控制在三十萬元以下,之後我們就正常還貸款,不急著加快還款的速度,把多餘賺來的錢投入股市或診所的營運。不過這是跟銀行借貸才有的優惠,跟親友借錢是無法扣除的! 此外,儲蓄投資利息所得也享有二十七萬元以下的免稅優惠。所以如何在繳房貸、投資儲蓄、免稅優惠等財務上找到最佳平衡點,對家計非常重要。

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