「水岸第一排豪景」、「坐擁萬坪綠地」、「3鐵共構超便利」......,預售屋的廣告標語總是讓想買房的購屋族看得目眩神迷,若再搭配案場裡熱切招呼的帥哥美女業務、精美豪華的樣品屋,更是讓人難以抵擋。下手買預售屋,從看屋、挑屋到議價,都各有眉角要注意,此篇廣邀專家現身說法,仔細評析看預售屋的關鍵要訣,讓購屋族更靠近成家美夢。

走進預售屋接待中心,裝潢豪華的樣品屋、業務說的未來藍圖口沫橫飛,不少消費者一時被眼前夢幻美景沖昏了頭,興沖沖簽下合約。但是,吸引人的廣告文宣與樣品屋,並不等於建商最終蓋好的成屋。如何憑著幾張圖,一些說明文字,就能挑選價格數百萬、上千萬元的產品呢?

 

 

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,由於民眾買進預售屋時,建案仍未完工,不像買新成屋或中古屋一樣,可以看得到、摸得到,依實際屋況評估,因此買預售屋前,要做的功課也相對較多。今年928~雙十節檔期全台爆出近2,900億元新案規模,其中又以預售屋為大宗,想買間符合需求的預售屋,不論是基地位置、格局圖或議價空間,都各有「眉角」要注意,此篇將揭露建商不敢說的8個祕密。

 

 

祕密1:宣傳品中的交通建設是否到位? 

由於預售屋施工期至少達2~3年以上,當建案蓋好,附近周圍景物也可能有了不少變化。徐佳馨表示,在大台北地區市中心素地稀少的環境下,今年市中心推案量減少許多,推案轉往郊區發展情況明顯,此一情況在中部與南部也同樣發酵。尤其是在房價高漲的今日,政府積極布局便捷的交通建設系統,資金有限的首購族、首換族,往郊區移動情況明顯,也是造成市郊房市交易活絡的因素之一。

 

 

即使郊區中低總價預售屋熱潮正夯,但並非所有郊區住宅都適合入手。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,部分郊區住宅主打「1字頭」房價,以便宜價格吸引民眾進場買單,但民眾更須留意的是,建案座落的地段位置未來是否有發展潛力?若當地目前仍未發展,那麼未來是否有大型公共建設計畫?生活採買或小孩上學的學區,是否能滿足需求?這些都是民眾在考慮買進預售案前,首先得注意的問題。

 

 

祕密2:接待中心位置不等於建案位置 

一般來說,代銷或建商販賣預售屋時,往往會將接待中心設置在較為繁華之處,一方面藉由主要幹道便利的交通,提高購屋族看屋的機率,另外也藉著醒目的廣告牆,提高建案的知名度。黃舒衛提醒,有意購買預售屋的民眾,到了接待中心後,別只顧著欣賞美輪美奐的裝潢,聽完解說後,一定要實地到建案基地位置走一趟,觀察附近生活環境,注意是否有讓人不滿意的地方。

 

 

尤其目前預售屋多集中於市郊區的大型重劃區,業者多半宣稱未來住宅聚落成形後,發展潛力十足。當民眾到現場實地勘查時,可能只見到大型空地,此時即可詢問,社區旁的空地未來將如何發展?會作為公園綠地,或是同樣會興建成高樓住宅?樓高幾層樓?高度是否會擋住視野?四周建築棟距是否寬敞?透過現場環境的探勘,才能對未來居住環境多一分了解。

 

 

祕密3:小心!樣品屋也有陷阱 

「樣品屋」往往是建商依照案子中的主力商品、主打特色所興建,但為了吸引消費者,不惜以重金打造的樣品屋,經過設計師的巧手妝點後,「賣相」自然極佳,總讓上門看屋民眾心存幻想。

 

 

「哇!這如果是我們家該有多好!」首次購屋的民眾最容易被樣品屋吸引,當聽到許多讚嘆聲時,更應提高警覺。徐佳馨指出,「樣品」2字顧名思義,即表示展示內容並非實際成品。一般而言,樣品屋樑柱、壁面的建材都會採用較小且輕薄的設計,以方便未來拆除。因此當民眾走進樣品屋時,可能會有空間寬敞的錯覺,部分樣品屋也不會設置房門,一方面便利賞屋民眾參觀,另方面也突顯內部空間的流暢、開闊特質;另外,多數樣品屋的壁櫥、衣櫃傾向選用拉門式設計,也是為了營造空間寬敞舒適的感覺。

 

 

因此徐佳馨建議,民眾看屋時得仔細留意,要記得向承辦業務詢問屋內實際坪數,索取家具配置圖、樓層平面圖,了解格局、坪數與整體空間實際使用情況。

 

 

此外,值得注意的是,部分業者可能會刻意將坪數加大、樓高挑高,或是以估算陽台外推後的情況,告知消費者未來的使用坪數可以更大,但這些卻是不合規定的二次施工,也就是傳統所謂的「二工」情況才可能完成,民眾得先詢問清楚。

 

祕密4:建材配備問清楚,避免「同級品」字樣 

可別以為樣品屋內豪華建材、牆壁上的名畫、木質地板、頂級按摩浴缸等設備,買了房子後都會一併附贈。多數時候,這些高級設備只是為了讓樣品屋更添風采。徐佳馨建議,參觀樣品屋時,可以拿著建材設備表逐一比對,並詢問業者未來購屋後將附贈哪些配備,合約中盡量避免「同級品」字眼,最好要求建商在簽約時,直接列出贈送品項的品牌、型號、數量、市場訂價等細節,以便作為未來更換品牌時互相找補的依據,減少交屋後不必要的糾紛。

 

 

祕密5:業者提供的圖,不保證正確 

不少人篤信風水,或對良好的採光、通風條件等格外要求,購屋時就會特別重視房屋坐向。看預售屋時,因為建案仍未完工,消費者較難了解實際屋況,這時候建商提供的規畫設計藍圖,就是重要的幫手之一。

 

 

黃舒衛表示,為了讓消費者更了解產品細節,建商通常會提供建案全區平面圖供參考,圖內會涵蓋社區全區設計規畫,包含大廳門口位置、公共設施、停車空間規畫、各棟座落位置與坐向等。將全區平面圖與搭配家具配置圖一起比對,民眾就可以依照自己偏好的方位,挑選出合適的戶別。

 

 

但值得注意的是,只有業者提供的圖示,不一定能保證最後成屋吻合消費者真正需求。曾有民眾因為看了平面圖介紹,就選定某一戶成交,最後交屋才發現業者與自己對方位認知有差異,最後告上法院,卻被判敗訴。原因在於,法官認為該名消費者與建商之間,沒有事先談妥房屋坐向之認定,也未在買賣契約上載明,因此判決消費者敗訴。

 

 

類似案件層出不窮,黃舒衛建議,民眾在購屋時,跟建商談妥的條件最好都能在買賣契約中以白紙黑字寫明白,例如標註贈送的裝潢配備、住宅坐向方位為何,並註明房屋坐向之認定標準,才能減少購屋糾紛發生的機率。

 

 

祕密6:公設比影響坪數,不讓建商打模糊仗 

目前新建個案通常公設比例都不低,部分建商甚至會利用提高公設比來壓縮實際購買坪數,以達到提高房價的目的。例如以總價1,200萬的25小兩房,每坪單價約為48萬元,但假使公設比高達35%,室內實際坪數僅剩18.75,換算下來每坪單價達64萬元,且坪數愈大,買到的虛坪愈高,換算下來的每坪單價更是高得嚇人。

 

 

東森房屋行銷副總黃淑苓建議,簽訂契約時,最好要求建商列出所有公設項目,並註明公設比計算的方式,避免交屋時發現實際坪數大幅縮水,還得花工夫向建商追討,傷神又費力,得不償失。

 

祕密7:不聽建商單方報價,多打聽 

受到國內打房政策影響,今年買方觀望氣氛較為濃厚,加上住宅供給量增多,買方較有與建商談價格的空間。住展房屋網總監陳韻如舉例,比較今年與去年農曆7月,預售屋推案量年增450億元,值得注意的是,看屋成交比微幅下滑,議價率則增加不少,年增幅約14%。意味買方對房市仍持保守看法,追價意願疲軟。在下半年建商大舉推案後,房市供給增加幅度更高,看屋人數應該會增加,但是否能成交,關鍵仍在於價格。

 

 

《黑心建商的告白》系列作品作家Sway表示,為了刺激買氣,不少建商會推出「超值」贈品吸引客戶上門,例如抽獎送汽車、抽new iPad等超級大獎,但其實這些贈品也可以作為民眾議價的利器。Sway建議,民眾可用贈品的「定價」,作為議價的基礎,例如業者將贈送價值80萬元的汽車,即可要求直接抵扣房價,總價1,000萬元住宅要求折價80萬元,若有難度再稍微調降為70萬元,或是以價格略低的廣告戶為議價基礎,都有可能談到較好的價格。

 

 

東森房屋行銷副總黃淑苓則建議,消費者看到心儀的預售屋,可別太快表示「喜歡」的意願,以高分貝喊出幾句「好漂亮的房子!」、「我好想買下來!」可能都會增加議價難度。黃淑苓表示,若民眾率先透露出「非這間房不買」的訊息,業者也會以此認定賣出機率高,而更堅持價格,雙方幾番拉鋸後,只要消費者意志稍微不堅定,可能就無法砍價成功。以一間30住宅計算,消費者每坪讓步1~2萬元,買下一間房就差了30萬元~60萬元,對目前預算吃緊的小資購屋族而言,仍是一筆不小的負擔。

 

 

因此買屋前最好多比較、多看,先上網查詢附近區域行情,到仲介店面了解市場趨勢,請業者分析該建案規畫,並詢問若不買此預售屋,附近是否有新成屋,或屋齡較新的中古屋可取代。在預售屋業務人員堅持價格時,可依查詢到的數據作為議價基礎,做足功課才能避免淪為肥羊,任人宰割。

 

 

祕密8:摸清建商底細,買屋更安心

買預售屋最怕遇到建案還沒完成、建商卻跑掉了的窘境,因此建商的口碑與信譽就相當重要。但如何了解建商的口碑,則是首購族較困惑的問題。黃淑苓建議,若業者為上市櫃建商,則新聞媒體對該公司會有相關報導,建議民眾可上網查詢新聞記錄、股市交易等資料,了解業者近期動態、公司營運表現、股價獲利等資訊作為參考。

 

 

若建設公司為非上市櫃建商,民眾可上公司網頁查詢,該建商曾經興建過的個案,打電話或實地到附近走訪仲介店頭,了解該個案目前維持情況如何?住戶對住宅品質的反應如何?目前房價增值或走低?皆可作為民眾參考建商口碑的依據。

 

 

預售屋買的是一個未來的產品,民眾一定要做足功課,收集完整資訊、多打聽、多比較,不僅要挑對地點,也要挑對建商。運用8個面向檢視,才能安心買對好房子。

 

【撰文/王藍恬  攝影/羅挺倬】

 

 

 

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