建物分開計價──內政部多此一舉的政策? |
2010年5月1日起,內政部要求預售屋的買賣定型化契約應分別列明主建物、附屬建物,及共有部分的面積及售價。但分開計價,建商陽奉陰違時該怎麼辦?
■文.顏瓊真 你要的是美麗的外觀,還是醜醜的水泥外牆大樓?當我們希望整個城市外貌,不只是都市水泥叢林,希望建商規劃設計美麗的大樓外觀時,難道只有消費者要付出代價,而建商沒有責任? ■預售屋新變革 建物要分開計價 為了保障消費者購屋權益,內政部針對國內預售屋的交易制度,要求自2010年5月1日起,「預售屋買賣定型化契約」應分別列明主建物、附屬建物(陽台、雨遮),及共有部分(樓梯、走廊)的面積,並應分開標示價格。 修正後的版本明確規定,只要房屋面積有誤差,就要「互相找補」,也就是若房屋實際面積比契約明訂面積減少,建商必須退錢給消費者;反之,消費者要再付錢給建商。 內政部的這項修法動作,主要是外界批評,近年來新建案「公設分配」認定不一,及「虛灌面積」的問題;因此,一旦主建物、附屬建物及共有部分「分開計價」,看來似乎對建商是較為不利,實則不然,因為羊毛出在羊身上。 ■建商成本壓力 消費者難敵總價銷售 信義房屋代銷協理何胤諭表示,「分開計價」對於預售產品的市場資訊,可望更為公開透明化,不過在建商「成本」皆已固定的考量下,預料短期內並沒有降價空間可言。 他認為,未來建物採「分開計價」,在計價的方式上應該要有「統一標準」,其中附屬建物與公設的定價應以主建物為基準,例如陽台單坪價格是主建物單坪價格的幾折、露台單坪價格是主建物單坪價格的幾折,由建築公會與建設公司和房屋代銷業協調,建立統一標準。 永慶代銷事業處副總吳金銘表示,預售屋建坪分開計價的新政策,對預售屋銷售並不會產生太大衝擊,因為建商無論採取何種方式定價,最後還是會回歸到以「總價」計算來處理。 ■計價沒標準分開計價難落實 「總價」就像是道緊箍咒,仍將牢牢地套住想購屋的消費者。而消費者有何抗衡力量?內政部的修法動作,看似站在消費者這一邊,但因為「計價標準」沒有答案,將使得內政部的美意大打折扣。 就目前預售屋的公設比,大都在30%上下,有的會被灌水至40%,也就是民眾花100元購屋,其中,住的部分只有60~70元;而如果是動輒每坪上百萬元的上百坪豪宅,若公設比是30%,在上億元的購屋款中,就有3000萬元屬於公設範圍… 站在建商的立場,「我房子賣出去,是你們在住、在使用」,當然要算錢,但如果是一棟沒有造型的大樓外觀,雖然地段同樣在信義區,建商可以每坪賣到100萬元以上嗎?建商為了賣高價,當然要好好的包裝,為建物穿上「美麗的外衣」,如此一來,每坪售價衝高,建商當然賺飽飽,但一些不該算在公設內的「虛坪」,還要讓消費者當冤大頭,就非常不應該… 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,房市景氣是決定房價高低、是否有議價空間的最大關鍵,如果是「買方市場」,購屋者的議價空間就大。 但如果是「賣方市場」,消費者要向建商或代銷公司去爭什麼主建物一坪多少,附屬建物一坪要打幾折,恐怕會碰到代銷人員「愛理不理」的情況,因為「你不買,別人搶著買」,房價要落實「分開計價」,恐怕還是道難解的題 《理財周刊》 480期2009.11.09
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