腦袋不好使! List 媽媽

台灣五都與總統選舉在即，大家最關心的是選舉前後房地產的走勢如何？會不會因為選舉的選情變化而影響房地產的漲跌，台灣不動產交易中心針對此議題，於八月十一日邀集產學業界舉辦了大型演討會，大部分與會人士對五都選前房價持保守態度，而對五都選後持樂觀看法，至於2012年總統大選前房地產的走勢又是如何，這要牽涉到執政黨對經濟基本面與高房價的民怨之兩難取捨，政府到底會採取政策做多或是政令打壓，將對房地產未來走勢直接產生衝擊。我們特地列出歷屆總統大選前後走勢圖，作為2012年總統大選前房地產投資的參考（紅色標記為歷屆總統大選年）：

歷屆總統大選前若非政治與消息面影響，房地產走勢仍取決於當時的經濟基本面與技術循環面交互影響房價之漲跌，而選後往往會因房價高低，影響政府政策作多或做空

上表紅色標記中從1996~2008年歷屆總統大選選前後對房地產走勢影響如下：

1996年～選前李登輝先生兩國論引發飛彈事件，選前房地產下挫，選後盤整。

2000年～選前盤整，選後因政黨輪替初期民心疑慮，房市仍處於低迷狀態。

2004年～選前SARS危機解除，數千億的自住優惠貸款激勵效益，房市反彈回升;

選後政府持續做多，優惠貸款持續，大台北都會房市強勁上揚。

2008年～選前看好政黨輪替，民眾預期過高，房市強攻，選後股市房市下挫，又因

世界金融海嘯影響，房市持續走弱近三季。

由此可知，總統大選前若非政治面與消息面影響，房地產走勢仍取決於當時的經濟基本面與技術循環面因素交互影響房價之漲跌，而選後往往會因房價所處位置高低，影響政府政策作多或做空。例如2000年政府為解決銀行溢放比過高與房地產持續十年低迷的困境，採取數千億自住優惠利率貸款的激勵措施，成功的降低銀行溢放比，同時也刺激房地產走出谷底，這就是新政府作多產生的實質影響。而2008年總統大選前因民眾對於政黨輪替的樂觀期待，因此房地產仍然能在高檔上強攻，顯示選前政治面與消息面主導了整個房價走勢，並無畏技術面高檔的反轉危機。

綜觀過去七年間台灣六大都會區房地產漲跌波段，詳細漲跌幅如下圖分析表：

綜合上述圖表對於過去七年間台灣六大都會房地產的漲跌波段可以分析如下：

台北市房地產漲跌幅度分析：

03Q2(23萬/坪)~08Q2 五年間，房地產主升擴張期，台北市平均房價漲幅約55%

08Q2~09Q1 三季間，世界金融海嘯影響，台北市平均房價跌幅約10%

09Q1~10Q2 一年半間，景氣復甦快速，台北市平均房價漲幅約30%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台北市平均房價漲幅約 100%

台北縣房地產漲跌幅度分析：

03Q2（13萬/坪）~07Q2 四年間，房地產主升擴張期，台北縣平均房價漲幅約48%

07Q2~08Q4 一年半間，07年台北縣率先台北市回檔10%，08年小幅反彈4%，

又因金融海嘯下挫12.5% 完成修正， 07Q2~08Q4台北縣平均房價跌幅約15.6%

08Q4~10Q2 一年又三季間，景氣復甦快速，台北縣平均房價漲幅約 27.7%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台北縣平均房價漲幅約 59.2%

桃竹縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2(8萬/坪)~08Q1 五年間，房地產主升擴張期，桃竹縣市平均房價漲幅約 38.8%

08Q1~08Q4 三季間，世界金融海嘯影響，桃竹縣市平均房價跌幅約15.3%

08Q4~09Q4 一年間，景氣復甦快速，桃竹縣市平均房價漲幅約 21.3%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，桃竹縣市平均房價漲幅約 35%

台中縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2（8萬/坪）~07Q2 四年間，主升擴張期，台中縣市平均房價漲幅約 50%

07Q2~08Q4 一年半間，07年台中縣市率先台北市回檔 15%，08年小幅反彈 11.8%， 又因金融海嘯下挫 18.4% 完成修正， 07Q2~08Q4台中縣市平均房價跌幅約 22.5%

08Q4~10Q2 一年又三季間，景氣復甦快速，台中縣市平均房價漲幅約 29%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台中縣市平均房價漲幅約 50%

台南縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2（6萬/坪）~07Q2 四年間，主升擴張期，台南縣市平均房價漲幅約 35%

07Q2~09Q3 兩年間，07年台南縣市率先台北市回檔 ，08年小幅反彈 又因金融海嘯下挫到09Q3 完成修正， 07Q2~09Q3台南縣市平均房價跌幅約 19.8%

09Q3~10Q2 一年間，隨著景氣復甦，台南縣市平均房價漲幅約 18.5%，目前均7.7萬/坪，尚未突破上波高點 8.1萬/坪

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台南縣市平均房價漲幅約 28.3%

高雄縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2（7萬/坪）~07Q2 四年間，主升擴張期，高雄縣市平均房價漲幅約 35.28%

07Q2~08Q4 一年半間，07年高雄縣市率先台北市回檔 ，08年第一季小幅反彈 又因金融海嘯下挫到08Q4 完成修正， 07Q2~08Q4高雄縣市平均房價跌幅約 19.15%

08Q4~10Q2 一年半間，隨著景氣復甦，高雄縣市平均房價漲幅約 14.5%，目前均價8.7萬/坪，尚未突破上波高點 9.4萬/坪

03Q2SARS～10Q2合計七年間，高雄縣市平均房價漲幅約 24.3%

五都選前因央行針對性打擊炒房打房發生效應，房價走勢應該相對保守，而選後除非政策打壓，大台北地區房價應另有一波攻勢。

然而令人擔憂的是，明年在五都選後與總統大選前，台灣房地產走勢不宜過度飆升，否則政策打壓將會是未來這一波房地產反轉的重要殺手。

台灣房地產自從SARS以來持續七年維持非常活絡的市場交易，而依各縣市上漲幅度分析呈現出明顯的北熱南冷現象，五都選舉與總統大選前，房地產走勢綜合預測與分析如下：

（一）政府對房地產的政策是做多或打房將是陷入兩難。

（二）房地產在央行針對性打擊炒房政策下，短期成交量萎縮，第三季房市將呈現小幅盤跌狀態，第四季走勢應會回穩。

（三）後ECFA時代，2011年陸資來台購置不動產正式啟動，牽動大台北商辦行情，讓大台北都會房地產未來市場欲小不易。

（四）北市房價居高不下，對台北縣未來房價將會產生推舉效應。

（五）總統選前對中南部是否有政策性的利多，將會牽動中南部的房地產補漲行情。

（六）在技術面偏高，消息面與基本面偏多的現況下，未來房地產走勢易於飆漲急升，

而房價一旦再度飆漲，政府勢必打壓，這也將會是這一波房價反轉的重要轉折點。

總而言之，五都選前房價趨於保守，選後除非政策打壓，否則因ECFA效應對房價預期樂觀的聲勢仍然高漲，大台北地區房價應另有一波攻勢，而這一波攻勢若過於強勁，為了總統大選民怨考量，政府一定會有另一波的打房措施。而陸資來台購置不動產一旦正式啟動，預測選前政府的開放政策應有所限制，以防房價脫序狂飆，這也是明年選前房價走勢的重要觀察指標。因此，我們期望明年在五都選後與總統大選前台灣房地產走勢不宜過度飆升，否則政策打壓將會是未來這一波房地產反轉的重要殺手。

匯豐銀行19日公布亞洲富人理財行為調查，台灣僅次香港、新加坡，名列亞洲富人平均資產第三名，平均資產為15萬美元（新台幣465萬元），且台灣富人偏好「股票」、「基金」及「外幣存款」三類投資。

亞洲各國以香港富人單身比重最高，達36%，其餘各國則以已婚且有子女的家庭型態居多。

滙豐銀每年針對亞洲資產高於300萬元以上者進行理財行為調查，昨天公布2010年調查結果，其中香港富人的平均資產名列冠軍，達30萬美元（新台幣930萬元）、新加坡以18.3萬美元居次，台灣第三，大陸第四。

滙豐銀行個人金融處財富管理資深副總裁莊懷德說，今年初以來，大部分高資產客戶受惠股市復甦及全球景氣好轉，投資信心較前兩年恢復，更勇於把握經濟成長帶來的投資收益。

亞洲各國富人投資仍以股票、基金和外幣存款為主，大中華區的富人更偏好「股票」及「外幣」。以香港、台灣及大陸為例，大陸及台灣投資股票的富人分別占71%和70%，香港富人投資股票比重更達87%。

台灣富人過去一年買賣股票交易的平均金額達54萬7,739美元，在大中華地區奪冠；大陸為37萬1,885美元，香港則是22萬795美元。有32%台灣富人以外幣存款為投資標的，僅次於香港的56%，大陸也有21%富人偏好外幣存款，印度、印尼和馬來西亞富人則鮮少投資外幣存款。

【記者黃國棟／台北報導】歷經金融海嘯，就連高資產客戶，對複雜度極高的結構型商品也轉為謹慎。花旗、滙豐、渣打、澳盛與星展銀行財富管理主管都認為，今年理財商品吹起「極簡風」，愈簡單易懂的商品，愈受高資產客戶青睞。

瑞士銀行財富管理執行長陳允懋表示，高資產族群的理財行為相較於金融海嘯前，最大的差異「風險意識提高」，反映在投資行為上，也以基金、股票最普遍，其中貨幣型基金、債券型基金是富人主要投資標的。

渣打銀行主管表示，國內主管機關去年公布結構性商品管理條例，加上全球市場轉變，過去複雜度高的商品已不那麼流行，反而是基金、外幣存款成為主力。

摩根富林明投信協理邱可君指出，男性投資人通常較女性更為「敢衝、自主」，喜歡自行決定投資標的，並勇於嘗試風險較高的投資管道，偏好資本利得為主的投資工具，如房地產、股票、選擇權等。

邱可君歸納台灣男性的4大投資盲點，分別是投資組合中穩健收益投資標的較少、投資範圍偏重台灣市場、較缺乏穩健投資習慣、停利停損範圍過於寬鬆。

摩根富林明投信協理姜愛苓說，觀察台灣男性的投資偏好，會發現年紀愈大的投資人往往買國內股票愈高，但國內股票波動和風險相當高，實不宜作為主要投資管道。一般年輕爸爸們比較有追高殺低、隨性投資的盲點，可以定期定額並落實停利停損來改善。

儘管不同階段的爸爸，投資目標和組合內容或有不同，但追求讓家庭財富持續增長的目標一致，若能秉持積極的投資態度，依照停損停利方式規畫，可避免投資盲點，成為理財富爸爸。

王光祥說，在台北買房子一定要有三項特點、才能讓房子保值，第一就是「鋼骨結構」、再來就是「近捷運」，而且「樓高三米六」。

王光祥說，交通便利很重要，台灣跟日本很像，以日本經驗來說，就是地鐵站附近的房子最熱門，而台北有方便的捷運，很多人買房子會選捷運附近的房子，政府也該多蓋一點捷運站，延伸到基隆或是桃園，擴展在台北工作的人也能通勤居住的範圍，建商們就會卯起來蓋房子，增加供給量，房價也不會這麼高了。

王光祥說，九二一地震後，台灣的蓋房觀念起了很大的變化，房子一定要選鋼骨結構，一般人也容易監工，才有基本安全的保障。