腦袋不好使! List 媽媽

文．林建甫
金融海嘯迄今，美國房地產跌了三到五成，歐債危機更讓西班牙、愛爾蘭等歐洲國家，房地產漲了一倍的泡沫被打回原形。北京的鐵腕國八條、國十條，加上限價令、限購令，整體房價已經有所回落。台灣的房價，尤其在雙北市卻都看跌不跌，為什麼？
首先，房價具有僵固性，容易漲，不易跌。一方面是購買者投入高額成本，他如果要賣，就不能隨隨便便賣。房地產是耐久財，因此待價而沽的強勢賣方市場就非常普遍。另一方面，房地產的耐久財又與金融商品具有相同的訂價現象，流量決定存量：最新的供需，決定附近所有房產的價格。因此新屋的價格，往往就拉高附近舊屋的價格。
這裡面有個很關鍵的一點，就是地價。當台北市新的地王形成，附近房屋的土地持份價值就水漲船高。這也是都更以來，台北市舊公寓可以喊到一坪上百萬。因為未來都更成案重建後，藉由高土地持份，可以讓居住面積一坪換一坪都還有賺。 而房地產最重要的價格決定因素還有「預期」。當大家受建商媒體廣告影響，覺得這個市場大有可為時，例如建商最喜歡說台北房價只有香港的四分之一，上海、北京的二分之一，要大眾形成台北房價相對大中華區、國際城市，明顯偏低的預期，對投資雙北市來說就充滿誘因。
又說陸資認為在台置產可以擁有永久產權，隨著台灣開放及相關不動產投資法令預期可能鬆綁，陸資入台置產已經箭在弦上。預期有增值獲利空間，就吸引投資客大量卡位。
可是大家要了解，大陸居民個人在台買房，三年內不准出售，貸款上限五成。現在陸客在台一年最多只能居住四個月。大陸企業買地，還要通過經濟部核批，所購土地僅供營業使用，不得投資房地產。因此二○○二至二○一○年期間僅有四十五項涉及陸客、陸企的房地產購買案。最近都更條例修法使都更條件趨嚴，同時台灣內需市場萎縮、股市下跌千點等因素，都會對房價下修產生影響。
還在做房地產大夢的人，該醒了。
【完整內容及圖表請見《理財周刊》 617期； 訂閱理財周刊紙本雜誌 】

買房子除了要勤做功課、多收集一些資訊，當你跟銀行申請貸款時，更要不怕麻煩的跟銀行面對面協商，才能為自己的房貸爭取到最優條件。畢竟，銀行只怕呆帳上門，不怕龜毛客人，所以我都會奉勸大家要親自跑多幾家銀行，盡所有的努力去談判，只要能夠爭取到最划算的利率，少零點幾趴都可以，別怕不好意思跟銀行打交道，要到就是你的。 申請房貸有撇步 為了申請到條件最好的房貸利率，要隨時觀察市場行情與銀行利率狀況，不要把錢白白浪費。決定買房後，我和王醫師就持續了解房貸的相關資訊，只要問到更好的條件一定會試算一番，即便沒有因此轉貸，但也更能掌握市場資訊。 有一次，我聽到有人居然覺得○．八六％和○．八％的利率沒太大差別，我簡直不敢相信！天哪，當然差很大，別小看只是零點零幾趴，每個月雖只差一點點，一年累積下來，也是要上萬元，而且貸款金額愈高，差別愈大。 其實申請房貸協商有些方法可循： 第一，如果你是軍公教人員或傳統三師階級（如律師、醫師、會計師），屬於穩定收入或高收入者，應該要很直接去跟銀行要更低的利率。甚至有些新興領域的專業「師」字輩，或在某些大企業服務的員工，也別受限於銀行給的利率，要大膽說出自己的還款能力與經濟穩定度，要求銀行給你更多好康。 第二，薪資撥入帳戶的往來銀行也可跟它談更低的利率和條件。假設你的薪資是由公司撥款到某間銀行，由於那間銀行擁有你每個月定期入帳的資料，可以掌握你至少有哪些現金流入，所以對你的還款能力信心比較高，當然也有空間給你更低的利率。 第三，請銀行界的親友幫你談條件。一般人的親戚朋友中，多多少少有從事金融業、甚至就在銀行服務的人，如果有房貸需求，不妨告訴對方自己目前問到的房貸利率為何，看可否情商以他的權限或能力幫你爭取到更低的利率，搞不好就能得到你要的利率。只要願意開口，就會有省錢的機會！
轉不轉貸有原則 申請房貸的手續結束後，並不是每個月乖乖繳房貸就沒事，別忘了還清前，不要放棄任何更有利的選擇。我們新婚時所買的兩間房子，是跟建商配合的銀行貸款，由於我們買屋的時機，房地產市場十分熱絡，房貸利率趨勢走低，因此銀行提供給我們浮動利率的條件對我們比較有利。 然而，隨著房市開始出現變化，利率開始往上走，這時剛好另一家銀行提供固定利率的活動，詢問我們是否願意轉貸，經過一番計算之後，我們認為平均每月可省下五百多元，就轉貸到另一間銀行了。雖然第一間銀行當初給我們的條件很不錯，但是如果我們一直和那間銀行「生死相許」，以現在的利率來看，可是會吃虧的！ 不過，申請轉貸的時候，有些看似優惠的方案卻藏著計算上的死角，例如轉換的過程中有些手續費、鑑價費、代書費等，加起來恐怕還要四、五萬元，整個攤提下來，其實每個月要繳的房貸並沒有比較少，甚至不小心就可能被騙，多繳了一些錢，所以要把這些細節都問清楚再轉貸。 還有，不論申貸或轉貸，都要注意各類型房貸的型態，有的是一價到底、利率遞減、階段式房貸等，條件都不同，雖然看起來有點複雜，但也別被嚇到，可以請銀行幫你算哪種方案最適合自己的情況。 有些房貸的條件是要求你至少貸三年，因為銀行給你第一年的低利率，可能是賠錢做你的業務，所以要求你要繼續綁幾年，才能達到互惠的基本條件。所以貸款前要想清楚，若是這三年都不能轉換貸款銀行，是否對自己有利？ 由於王醫師正處於創業階段，偶爾需要資金調度，所以家中很少有太多閒置現金，不是趕緊還房屋貸款，就是投資診所的最新儀器，滿足客人的需求。在我們的努力下，三間房子已經剩下一間的房貸尚未還清，我本來想一口氣咬著牙，趕快把債務還清，但是王醫師卻認為現在應該先暫緩拚命還房貸，因為房貸可以抵稅，先欠著銀行一定比例的錢，可能對整個家計會比較划算。 因為根據稅法規定，跟銀行貸款購屋自住所負擔的利息最高有三十萬元的扣除額，可在申報所得稅時列舉扣除。因此如果當年度的房貸利息可能超過三十萬元，我們就會趕快先還本利，把房貸利息的年度支出先控制在三十萬元以下，之後我們就正常還貸款，不急著加快還款的速度，把多餘賺來的錢投入股市或診所的營運。不過這是跟銀行借貸才有的優惠，跟親友借錢是無法扣除的！ 此外，儲蓄投資利息所得也享有二十七萬元以下的免稅優惠。所以如何在繳房貸、投資儲蓄、免稅優惠等財務上找到最佳平衡點，對家計非常重要。
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