腦袋不好使! List 媽媽

第三就是預售屋轉賣的獲利空間也因查稅趨嚴而減少。近幾年來，由於預售屋只須先付極少的訂金，即可獲得承購權，在進入施工期實際繳交自備款前，有很長的時間，可供建商與投資客大玩預售轉賣的炒房遊戲，透過多層次銷售賺取價差，是資金槓桿較大的一種房地產投資模式。但如今，因為財政部落實追查預售屋買賣差價的財產交易所得稅，這種投資方式的獲利也可能被侵蝕。

淡江大學產經系副教授莊孟翰就表示，前幾年如果是建商的中實戶，在推案初期就能取得接近代銷承銷底價的預售屋，到完銷前，因為景氣好，多數會有多次的調價動作，而且多是大坪數戶型，總價高，漲幅也高，所以往往一個物件獲利就達百萬元以上。如果加上原本的工作收入一起併入所得稅申報，稅率很可能要課徵到最高的四○％；但如不申報而被查到的話，最高可以加倍罰，如此一來，幾乎一半以上的獲利都要進到國庫，而以當前的市況，未來房價會漲會跌都還未知，顯見這種操作手法已經不再行得通。

第四關：脫手難度提高

第四個改變則是脫手難度增加，投資風險變高。過去幾年房地產走多頭，房價易漲難跌形成一種投資共識，市場人氣旺，是有屋不怕沒人買的賣方市場，但在政策抑制與國際情勢惡化下，買氣明顯不如以往。

而市場上期待已久的陸資炒房效應，又在「五四三」陸客買房禁令（購屋貸款必須低於五成、每年居留時間不能超過四個月、取得住宅所有權後三年內不得買賣等陸資來台購屋的法規限制）壓抑下，多年來，根據內政部的統計，陸客購屋數量只有不到五十件，且多數是中國新娘繼承或是來台依親後購買的，成交總金額也都不高，成效不彰，未能牽引外資動能進入市場，導致整體買氣下滑。如今中國房地產局勢惡化，自顧不暇之際，間接使得台灣房市的跌價風險提高，讓投資難度增高。

危機入市更要買好產品

然而投資難度雖然增高，但根據中信房屋在馬英九勝選後所做的民調，由於市場不確定因素減少，因此在龍年願意投資國內房地產的人仍有三五．一％之多，另外也有約九％的人有考慮投資海外房地產，顯示房地產還是極受重視的投資選項。

而且好消息是台商返鄉置產的力道，隨著馬英九續任總統有回溫的趨勢。鄉林集團董事長賴正鎰表示，選舉投開票的六、日二天，鄉林在台北、台中兩地的建案就出現看屋詢價的人潮，台中二天至少有二十餘組客人，台北大境、淳青案現場也有十七組客人，甚至鄉林皇居周日當天，就出現五組客人因馬確定續任總統而前來繳足訂金，買氣明顯回溫。

中原地產台北總經理余志文表示，大選後的週日，看屋量已較前一星期增逾三成，政局穩定下，也帶動購屋信心，中原地產甚至在大選當天晚上即成交了中正區的住宅案。

對此，莊孟翰指出，雖然打房政策造成環境改變，打掉了短期投機客層，但還是有中長線投資族群及首購、自住、換屋等基本盤，所以像是帝寶，雖說可能是為了逃避土增稅而出售，但短期內就能成交三戶，且據了解價格沒有明顯降幅，就不難看出好物件的市場承接力道仍強；商辦、店面、飯店等商業不動產更是如此，尤其在政治的不確定因素消失後，這些都仍會是台商資產配置的熱門選項，所以假如要危機入市，一定要挑最好的產品下手，才能立於不敗。

由於景氣走勢不明，過去資金行情時，只看增值的投資思維必須跟著改變。

信義房屋企研室經理蘇啟榮建議，現在快速大漲機會低，回歸基本面後，漲勢趨緩，因此持有時間會相對較長，所以購買房屋時，像是租金投報率是否比貸款利率高、是否容易轉手且鄰近地區空租率低等，都成為重要評估準則，投資房地產必須更加謹慎，才能獲利。