腦袋不好使! List 媽媽

台灣五都與總統選舉在即，大家最關心的是選舉前後房地產的走勢如何？會不會因為選舉的選情變化而影響房地產的漲跌，台灣不動產交易中心針對此議題，於八月十一日邀集產學業界舉辦了大型演討會，大部分與會人士對五都選前房價持保守態度，而對五都選後持樂觀看法，至於2012年總統大選前房地產的走勢又是如何，這要牽涉到執政黨對經濟基本面與高房價的民怨之兩難取捨，政府到底會採取政策做多或是政令打壓，將對房地產未來走勢直接產生衝擊。我們特地列出歷屆總統大選前後走勢圖，作為2012年總統大選前房地產投資的參考（紅色標記為歷屆總統大選年）：

歷屆總統大選前若非政治與消息面影響，房地產走勢仍取決於當時的經濟基本面與技術循環面交互影響房價之漲跌，而選後往往會因房價高低，影響政府政策作多或做空

上表紅色標記中從1996~2008年歷屆總統大選選前後對房地產走勢影響如下：

1996年～選前李登輝先生兩國論引發飛彈事件，選前房地產下挫，選後盤整。

2000年～選前盤整，選後因政黨輪替初期民心疑慮，房市仍處於低迷狀態。

2004年～選前SARS危機解除，數千億的自住優惠貸款激勵效益，房市反彈回升;

選後政府持續做多，優惠貸款持續，大台北都會房市強勁上揚。

2008年～選前看好政黨輪替，民眾預期過高，房市強攻，選後股市房市下挫，又因

世界金融海嘯影響，房市持續走弱近三季。

由此可知，總統大選前若非政治面與消息面影響，房地產走勢仍取決於當時的經濟基本面與技術循環面因素交互影響房價之漲跌，而選後往往會因房價所處位置高低，影響政府政策作多或做空。例如2000年政府為解決銀行溢放比過高與房地產持續十年低迷的困境，採取數千億自住優惠利率貸款的激勵措施，成功的降低銀行溢放比，同時也刺激房地產走出谷底，這就是新政府作多產生的實質影響。而2008年總統大選前因民眾對於政黨輪替的樂觀期待，因此房地產仍然能在高檔上強攻，顯示選前政治面與消息面主導了整個房價走勢，並無畏技術面高檔的反轉危機。

綜觀過去七年間台灣六大都會區房地產漲跌波段，詳細漲跌幅如下圖分析表：

綜合上述圖表對於過去七年間台灣六大都會房地產的漲跌波段可以分析如下：

台北市房地產漲跌幅度分析：

03Q2(23萬/坪)~08Q2 五年間，房地產主升擴張期，台北市平均房價漲幅約55%

08Q2~09Q1 三季間，世界金融海嘯影響，台北市平均房價跌幅約10%

09Q1~10Q2 一年半間，景氣復甦快速，台北市平均房價漲幅約30%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台北市平均房價漲幅約 100%

台北縣房地產漲跌幅度分析：

03Q2（13萬/坪）~07Q2 四年間，房地產主升擴張期，台北縣平均房價漲幅約48%

07Q2~08Q4 一年半間，07年台北縣率先台北市回檔10%，08年小幅反彈4%，

又因金融海嘯下挫12.5% 完成修正， 07Q2~08Q4台北縣平均房價跌幅約15.6%

08Q4~10Q2 一年又三季間，景氣復甦快速，台北縣平均房價漲幅約 27.7%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台北縣平均房價漲幅約 59.2%

桃竹縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2(8萬/坪)~08Q1 五年間，房地產主升擴張期，桃竹縣市平均房價漲幅約 38.8%

08Q1~08Q4 三季間，世界金融海嘯影響，桃竹縣市平均房價跌幅約15.3%

08Q4~09Q4 一年間，景氣復甦快速，桃竹縣市平均房價漲幅約 21.3%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，桃竹縣市平均房價漲幅約 35%

台中縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2（8萬/坪）~07Q2 四年間，主升擴張期，台中縣市平均房價漲幅約 50%

07Q2~08Q4 一年半間，07年台中縣市率先台北市回檔 15%，08年小幅反彈 11.8%， 又因金融海嘯下挫 18.4% 完成修正， 07Q2~08Q4台中縣市平均房價跌幅約 22.5%

08Q4~10Q2 一年又三季間，景氣復甦快速，台中縣市平均房價漲幅約 29%

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台中縣市平均房價漲幅約 50%

台南縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2（6萬/坪）~07Q2 四年間，主升擴張期，台南縣市平均房價漲幅約 35%

07Q2~09Q3 兩年間，07年台南縣市率先台北市回檔 ，08年小幅反彈 又因金融海嘯下挫到09Q3 完成修正， 07Q2~09Q3台南縣市平均房價跌幅約 19.8%

09Q3~10Q2 一年間，隨著景氣復甦，台南縣市平均房價漲幅約 18.5%，目前均7.7萬/坪，尚未突破上波高點 8.1萬/坪

03Q2SARS～10Q2合計七年間，台南縣市平均房價漲幅約 28.3%

高雄縣市房地產漲跌幅度分析：

03Q2（7萬/坪）~07Q2 四年間，主升擴張期，高雄縣市平均房價漲幅約 35.28%

07Q2~08Q4 一年半間，07年高雄縣市率先台北市回檔 ，08年第一季小幅反彈 又因金融海嘯下挫到08Q4 完成修正， 07Q2~08Q4高雄縣市平均房價跌幅約 19.15%

08Q4~10Q2 一年半間，隨著景氣復甦，高雄縣市平均房價漲幅約 14.5%，目前均價8.7萬/坪，尚未突破上波高點 9.4萬/坪

03Q2SARS～10Q2合計七年間，高雄縣市平均房價漲幅約 24.3%

五都選前因央行針對性打擊炒房打房發生效應，房價走勢應該相對保守，而選後除非政策打壓，大台北地區房價應另有一波攻勢。

然而令人擔憂的是，明年在五都選後與總統大選前，台灣房地產走勢不宜過度飆升，否則政策打壓將會是未來這一波房地產反轉的重要殺手。

台灣房地產自從SARS以來持續七年維持非常活絡的市場交易，而依各縣市上漲幅度分析呈現出明顯的北熱南冷現象，五都選舉與總統大選前，房地產走勢綜合預測與分析如下：

（一）政府對房地產的政策是做多或打房將是陷入兩難。

（二）房地產在央行針對性打擊炒房政策下，短期成交量萎縮，第三季房市將呈現小幅盤跌狀態，第四季走勢應會回穩。

（三）後ECFA時代，2011年陸資來台購置不動產正式啟動，牽動大台北商辦行情，讓大台北都會房地產未來市場欲小不易。

（四）北市房價居高不下，對台北縣未來房價將會產生推舉效應。

（五）總統選前對中南部是否有政策性的利多，將會牽動中南部的房地產補漲行情。

（六）在技術面偏高，消息面與基本面偏多的現況下，未來房地產走勢易於飆漲急升，

而房價一旦再度飆漲，政府勢必打壓，這也將會是這一波房價反轉的重要轉折點。

總而言之，五都選前房價趨於保守，選後除非政策打壓，否則因ECFA效應對房價預期樂觀的聲勢仍然高漲，大台北地區房價應另有一波攻勢，而這一波攻勢若過於強勁，為了總統大選民怨考量，政府一定會有另一波的打房措施。而陸資來台購置不動產一旦正式啟動，預測選前政府的開放政策應有所限制，以防房價脫序狂飆，這也是明年選前房價走勢的重要觀察指標。因此，我們期望明年在五都選後與總統大選前台灣房地產走勢不宜過度飆升，否則政策打壓將會是未來這一波房地產反轉的重要殺手。

王光祥說，在台北買房子一定要有三項特點、才能讓房子保值，第一就是「鋼骨結構」、再來就是「近捷運」，而且「樓高三米六」。

王光祥說，交通便利很重要，台灣跟日本很像，以日本經驗來說，就是地鐵站附近的房子最熱門，而台北有方便的捷運，很多人買房子會選捷運附近的房子，政府也該多蓋一點捷運站，延伸到基隆或是桃園，擴展在台北工作的人也能通勤居住的範圍，建商們就會卯起來蓋房子，增加供給量，房價也不會這麼高了。

王光祥說，九二一地震後，台灣的蓋房觀念起了很大的變化，房子一定要選鋼骨結構，一般人也容易監工，才有基本安全的保障。